Was ich vor dem Bankgespräch zur Baufinanzierung vorbereiten würde

Meinen ersten Bausparvertrag habe ich abgeschlossen, weil ich irgendwann vielleicht bauen oder kaufen wollte.

Das ist grundsätzlich der richtige Grund für einen Bausparvertrag. Trotzdem habe ich ihn Jahre später gekündigt.

Ich war damals junger Bankkaufmann. Der Vertrag war der übliche Weg, den man ging, und ich habe ihn nicht hinterfragt. Was er kostet, wie unbeweglich er ist und was am Ende davon übrig bleibt – das habe ich erst genauer verstanden, als er längst lief.

Das ist keine dramatische Geschichte. Aber sie zeigt etwas, das ich bis heute für einen entscheidenden Punkt halte: Die wichtigsten Weichen bei einer Baufinanzierung werden manchmal Jahre vor dem eigentlichen Finanzierungsgespräch gestellt. Vielleicht ohne dass man sich dessen bewusst ist.

Warum man hier nicht alles selbst machen kann

Ich zeige Menschen im Coaching, wie sie ihre Finanzen selbst in die Hand nehmen. Konten, Versicherungen, Sparpläne – vieles davon lässt sich heute online vergleichen und direkt abschließen. Man braucht dafür keinen Vertreter am Küchentisch.

Bei einer Baufinanzierung ist das anders. Mir ist kein Anbieter bekannt, bei dem sich eine Immobilienfinanzierung vom Angebot bis zur Unterschrift vollständig ohne Berater abwickeln lässt. Vergleichsrechner gibt es viele, aber irgendwann sitzt man jemandem gegenüber – zumindest per Video-Call –, der die Unterlagen prüft, die Immobilie bewertet und den Kreditantrag begleitet.

Ich selbst vermittle nichts. Ich nehme keine Provisionen an, auch keine Tippgeberprovisionen, und ich verdiene nichts daran, wenn jemand einen Vertrag unterschreibt. Genau deshalb sage ich es offen: An dieser Stelle hängt das Einkommen des Gegenübers am Abschluss.

Das ist nicht automatisch schlecht. Es gibt sehr gute Vermittler mit echtem Marktüberblick, die genau das Finanzierungskonzept stricken, das zur Situation passt. Man sollte nur wissen, wie die Interessen im Raum verteilt sind – und ob man selbst beurteilen kann, was einem da vorgerechnet wird.

Was schon vor dem Termin schiefläuft

Zwei Muster fallen mir immer wieder auf, meist im Bekanntenkreis, wenn jemand erzählt, was ihm angeboten wurde.

Das erste ist mein eigenes: Jemand schließt für den irgendwann geplanten Hauskauf einen Bausparvertrag ab. Häufig wird daraus auch eine Riester-Variante, weil sich Förderung gut anhört. Das Motiv ist in beiden Fällen vernünftig. Das Produkt wird nur selten so erklärt, dass man seine Nachteile vor der Unterschrift kennt.

Das zweite: Jemand geht zum Beratungstermin, obwohl die Finanzierung rechnerisch noch gar nicht darstellbar ist. Der Termin endet dann nicht mit „Melden Sie sich in zwei Jahren wieder", sondern mit dem Abschluss von irgendetwas anderem.

Beides passiert nicht, weil die Leute unvernünftig wären. Es passiert, weil ihnen die eigenen Zahlen fehlen und das Hintergrundwissen, an denen sie ein Angebot und eine Strategie messen könnten.

Warum ich beim Bausparvertrag skeptisch bin

Bevor ich kritisch werde: Ein Bausparvertrag hat einen echten Vorteil. Er legt den Zins für ein späteres Darlehen heute schon fest, unabhängig davon, wie sich der Markt entwickelt. In einem Umfeld steigender Zinsen ist das etwas wert.

Der Preis dafür ist hoch. Die Abschlussgebühr liegt je nach Anbieter bei 1 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme, und dieses Geld ist auch dann weg, wenn der Vertrag später gekündigt oder die Bausparsumme reduziert wird (Verbraucherzentrale). Die Guthabenzinsen in der Sparphase sind minimal. Die Verbraucherzentralen kommen deshalb zu dem Schluss, dass sich die Sparphase unter dem Gesichtspunkt rentables Sparen derzeit eher nicht lohnt, und raten für den Vermögensaufbau vor einer Immobilienfinanzierung zu Alternativen.

Dazu kommt die Unbeweglichkeit. Wann ein Vertrag zuteilungsreif wird, ist bis dahin eine Schätzung. Beantragen wegen steigender Zinsen viele Bausparer gleichzeitig ihr Darlehen, kann sich die Zuteilung deutlich nach hinten verschieben. Wer in acht Jahren kaufen will, muss also hoffen, dass der eigene Zeitplan und die Zuteilung zusammenpassen.

Und dann ist da der Punkt, den ich für den am meisten unterschätzten halte.

Zuteilungsreife bedeutet nicht, dass das Darlehen ausgezahlt wird. Die Bausparkasse prüft weiterhin, ob die Rückzahlung tragfähig erscheint und ob der Immobilienwert als Sicherheit ausreicht. Fällt die Prüfung negativ aus, kann sie die Auszahlung verweigern – auch bei einem zuteilungsreifen Vertrag. Die Verbraucherzentrale Bayern beobachtet solche Ablehnungen zunehmend und weist darauf hin, dass Kunden im Informationsgespräch vor Abschluss häufig nicht ausreichend auf diese Bedingungen hingewiesen werden.

Damit fällt genau der Vorteil weg, für den man jahrelang bezahlt hat: die Finanzierung zu den ursprünglich vereinbarten Konditionen.

Bei Riester-Varianten kommt eine zweite Ebene dazu. Die Förderung wird über ein Wohnförderkonto erfasst und im Alter nachgelagert besteuert; wer die geförderte Wohnung dauerhaft aufgibt, kann steuerliche Folgen auslösen. Das ist kein Argument gegen jede Riester-Lösung, aber es ist deutlich komplizierter, als es beim Abschluss klingt – und eine Frage, die in eine Steuerberatung gehört, nicht in ein Verkaufsgespräch.

Mein Eindruck aus der Zeit in der Branche: Die Wette auf die Zinsentwicklung ist in den meisten Fällen teuer erkauft. Pauschal ablehnen würde ich einen Bausparvertrag trotzdem nicht. Er gehört nur ins Gesamtkonzept gerechnet und die Nachteile und Risiken sollten bekannt sein – bevor er unterschrieben wird, nicht danach.

Was sich vorher selbst klären lässt

Erstaunlich viel. Und fast alles davon kostenlos und online.

• Wie hoch ist die Rate, die dauerhaft trägt? Nicht der maximale Kaufpreis, den ein Rechner ausspuckt, sondern der Betrag, der neben Leben, Rücklagenbildung und Altersvorsorge übrig bleibt. Wer seinen Finanzüberblick kennt, hat diese Zahl bereits.
• Auf welchem Niveau bewegen sich die Zinsen gerade? Für eine zehnjährige Zinsbindung liegt der Durchschnitt derzeit im Bereich von etwa 3,5 bis 4 Prozent.
• Wie viel Eigenkapital ist wirklich da – und was davon geht für Nebenkosten drauf? Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler werden in der Regel nicht mitfinanziert.
• Welche Förderungen kommen für die eigene Situation überhaupt in Frage? Bund und Länder haben unterschiedliche Programme, und die Bedingungen ändern sich.
• Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung? Am Ende steht eine Restschuld, die neu finanziert werden muss. Wer diese Zahl vorher kennt, führt ein anderes Gespräch als jemand, der nur auf die Monatsrate schaut.

Wer diese fünf Punkte vorbereitet hat, geht nicht als Fachmann in den Termin. Aber als jemand, der merkt, wenn etwas nicht zusammenpasst.

Woran ich erkenne, ob jemand gut arbeitet

Wird zuerst gerechnet oder zuerst gezeigt? Wer ein Produkt auf den Tisch legt, bevor er die eigenen Zahlen kennt, arbeitet in der falschen Reihenfolge.

Werden der Effektivzins und die Restschuld nach Ende der Zinsbindung genannt, ohne dass man danach fragen muss?

Kommt das Gespräch von selbst auf Förderprogramme? Fördermittel einzubinden bedeutet mehr Aufwand – und für die Bank oder den Vermittler oft weniger Ertrag. Wer sie trotzdem aktiv anspricht, arbeitet im Interesse des Kunden. Und bei einem Vermittler fällt mir positiv auf, wenn er auch die Hausbank um ein Angebot bittet, statt sie von vornherein zu übergehen.

Und schließlich: Wie reagiert jemand auf die Frage, warum genau dieses Angebot? Eine gute Antwort erklärt die Alternative gleich mit. Eine schlechte weicht aus.

Wo ich meinem eigenen Rat nicht gefolgt bin

Unsere eigene Finanzierung war auf den letzten Euro gerechnet. Ich würde das nicht als Modell empfehlen, und in einem Coaching würde ich bei jemandem, der so plant, mindestens nachfragen.

Ich bin trotzdem froh, dass wir es gemacht haben. Ich war mir des Risikos bewusst, und ich bin es bis heute: Wenn es nicht mehr trägt, müssten wir verkaufen und würden wieder zur Miete wohnen. Bis dahin haben wir mit den Kindern in unserem eigenen Haus gelebt.

Das ist der Punkt, an dem allgemeine Ratschläge aufhören zu funktionieren. Wie viel Risiko jemand tragen kann und tragen will, ist keine reine Rechenfrage. Sie gehört trotzdem gestellt.

Dieser Beitrag ist keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Er gibt allgemeine Informationen und meine persönliche Einschätzung wieder.

Wenn du deine Zahlen vor so einem Termin einmal in Ruhe sortieren willst: In einem Kennenlerngespräch schauen wir, ob Coaching für deine Situation passt.